A verticalização é um fenômeno global ligado à urbanização. Com o aumento populacional nas cidades, os prédios foram a solução para acomodar parte da demanda. De acordo com o último Censo do IBGE, o número de apartamentos no Brasil cresceu 43% entre 2000 e 2010, passando de 4,3 milhões para 6,1 milhões. Não são poucas as vantagens desse estilo de moradia, mas viver colado no vizinho precisa de bom senso, regras claras e alguns cuidados para garantir a boa convivência.

A Cill Construtora pesquisou sobre o assunto e oferece um guia prático da boa convivência. Leonardo e Leila Martins, irmãos e sócios da construtora, moram em apartamentos construídos pela Cill e sabem que as dicas abaixo são fundamentais para evitar problemas. “É preciso bom senso e regras claras para equilibrar as demandas de todos”, explica Leila.

Um levantamento sobre os seis maiores motivos de processos judiciais envolvendo condomínios mostra os principais tipos de conflito. Entre os temas campeões estão:

  • O direito de ter animal no apartamento;
  • Reclamações sobre o barulho do vizinho;
  • Problemas com objetos jogados de outros vizinhos que caem nas sacadas abaixo;
  • Disputa por vagas de garagem quando elas são coletivas;
  • Processos por obras irregulares;
  • Inadimplência da taxa condominial.

Basta pensar um pouco para ver que, se respeitadas as regras escritas e da boa convivência, boa parte desses conflitos não aconteceria…

Leis e Regras dos Condomínios

Mas onde estão as leis que definem essas regras? O Código Civil (Lei n° 10.406/2022) é uma legislação fundamental que rege as relações jurídicas e estabelece direitos e deveres para diversos aspectos da sociedade, incluindo os condomínios. Mas, claro que cada prédio pode ainda definir deveres personalizados para o empreendimento, que não afrontem a legislação. O objetivo maior é fazer com que o condomínio funcione bem, garantindo o bem-estar de cada morador.

Direitos dos Moradores

A seguir, confira os direitos dos moradores que moram em condomínios fechados:

  • Desfrutar tranquilamente do seu apartamento ou casa, seja o imóvel próprio ou alugado;
  • Fazer uso das áreas comuns, como halls, salão de festas, piscinas, jardins, etc.;
  • Comparecer e votar nas assembleias de condomínio. No caso do voto, só têm direito os moradores que estão em dia com a taxa condominial;
  • Todo condômino pode se candidatar ao cargo de síndico;
  • Alugar sua vaga de garagem para outro morador do condomínio.

Deveres dos Moradores

  • Pagar em dia todas as taxas referentes ao seu apartamento, incluindo condomínio e fundo de reserva;*
  • Informar a administradora e consultar a construtora antes de realizar qualquer tipo de obras na unidade;
  • Não realizar mudanças na fachada do edifício sem prévia autorização;
  • Respeitar as normas de uso dos espaços coletivos do condomínio como hall, salões de festas, piscinas, academia, entre outros locais de uso comum;
  • Evitar ruídos excessivos a qualquer momento;
  • Respeitar a lei do silêncio nos horários estabelecidos;
  • Manter o cuidado dos seus animais, evitando barulho e limpando imediatamente qualquer sujeira feita por eles nas áreas comuns.

* Condôminos em atraso não podem ser impedidos de usar as áreas comuns, porém é possível aplicar multas e juros.

Construtora X Administradora de Condomínios

Afinal, até onde vai a responsabilidade da construtora e onde começa a da administradora de condomínios? A construtora é a empresa que, como o nome sugere, realiza a construção do empreendimento. Contudo, é a companhia responsável por realizar a obra com segurança e qualidade, seguindo os padrões e as normas do setor (e são várias!).

Dessa maneira, a construtora também tem a obrigação de contratar toda a mão de obra, controlar o cronograma de execução de obras e entregar o imóvel dentro do prazo acordado. Ela tem a responsabilidade por todo o processo de construção, incluindo o descarte de resíduos e entulhos, reparos indicados pós-vistoria, a entrega de chaves e reparos no imóvel na estrutura durante o período de garantia. A construtora responde pela solidez e segurança da obra por 5 anos após a sua entrega.*

A administradora entra em cena a partir do momento em que o empreendimento fica pronto. Em outras palavras, é a administradora que gerencia as questões do condomínio, como segurança, limpeza, manutenções em geral e finanças, garantindo que tudo funcione corretamente. Mas a contratação de uma administradora não é obrigatória. Isso porque, todo o trabalho que ela realiza pode ficar sob a responsabilidade do síndico, que responderá pelo zelo do empreendimento. É dele, ou da administradora quando contratada, a responsabilidade por assuntos como:

  • Pagamento de taxas do condomínio;
  • Limpeza das áreas comuns e de lazer;
  • Segurança;
  • Realização de assembleias;
  • Informações sobre o uso de áreas comuns;
  • Normas e regimento interno do condomínio;
  • Gestão de funcionários do empreendimento;
  • Assuntos jurídicos.

*Importante: para fazer qualquer reivindicação à construtora, tenha o seu Manual de Proprietário com memorial descritivo da unidade.

De Olho no Regimento Interno e de Coração Aberto para o Bom Senso

Todo condomínio possui, ou deve possuir, o regimento interno, que serve como guia para o comportamento dos moradores. Mas vale observar as dicas:

  1. Use adequadamente as áreas comuns – para isso veja com quanto tempo de antecedência você pode reservar os espaços, que tipo de convidados são permitidos em cada área, e como deverá ser feita a limpeza (e nunca é demais dizer que mesmo que a limpeza seja feita por empresa ou profissional especializadas, é educado, empático e respeitoso ao menos recolher o seu lixo e deixar a mobília no lugar);
  2. Boas práticas para o uso de elevadores – seu vizinho pode estar infartando e precisando do elevador enquanto seu filho brinca nos botões. Então, elevador não é equipamento para manuseio de crianças; Chame apenas um elevador, caso seu condomínio tenha mais de um, para economia de energia e para não atrapalhar outros moradores; Respeite a capacidade máxima de pessoas por elevador; Não jogue objetos no vão do elevador e limpe qualquer acidente que aconteça dentro dele – inclusive com pets; Nunca force os botões do painel do elevador; Conduza o seu pet no colo e com focinheira no elevador; Confira as normas do condomínio sobre transporte de compras, serviços, bicicletas e animais nos elevadores sociais ou de serviço do condomínio.
  3. Uso de vagas rotativas de garagem – A princípio, as vagas de garagem rotativas são vagas indeterminadas, não são fixas. Normalmente, o condomínio realiza o rodízio ou sorteio das vagas entre os moradores. Em primeiro lugar, informe-se no regimento interno do condomínio sobre as principais regras para o uso da vaga rotativa. Agora, se você mora em um condomínio que compartilha uma vaga com outro morador, a primeira dica é desenvolver um bom relacionamento com seu vizinho.
  4. Respeite os horários – Normalmente os condomínios, e a própria lei do silêncio, têm regras que garantem o sossego principalmente durante a noite e madrugada. Porém, ao dar uma festa, mesmo que seja no seu apartamento, e deixar que o barulho se estenda pela madrugada é inaceitável. Furadeira, máquina de lavar, ensaios com a banda, entre outras situações, também são só permitidos entre às 10h e às 22h.

5. Regras para PETs

Nenhum condomínio pode proibir que os moradores tenham um animal de estimação, direito garantido por lei (a Constituição Federal no Art. 5º, XXII e Art. 170, II), que assegura ao cidadão o direito de manter animais em casa ou apartamento, desde que a sua permanência não atrapalhe ou coloque em risco a vida de outros moradores. Então, consulte o regulamento do condomínio e saiba quais são as regras para a convivência do seu pet. Além disso, é importante garantir que eles tenham um ambiente apropriado e não passem o dia chorando na ausência dos donos. A dica é conversar com os vizinhos para ver como o seu pet se comporta quando está sozinho e procurar alternativas para evitar qualquer problema. Outra questão que merece atenção é a limpeza. Saiba que é sua obrigação limpar qualquer sujeira feita pelo seu animal nas áreas comuns. No mesmo sentido, é preciso respeitar as regras de circulação, como o uso de elevadores de serviço ou escadas. Logo, lembre-se de que nem todo mundo tem o desejo de conviver com animais.

6. Posso fazer obras no apto?

Em primeiro lugar, informe ao síndico e avise aos vizinhos mais próximos sobre a obra e dê uma previsão de quanto tempo ela deve durar. Além de tudo, respeite os horários estabelecidos no regimento interno. O entulho resultante da obra é de sua responsabilidade. E fique atento ao cadastramento e autorização prévia da entrada dos prestadores de serviço. Vale lembrar que é uma medida que visa garantir a segurança de todos. As mesmas dicas valem para mudanças. O elevador de serviço deve ser usado para transporte de móveis e materiais de construção, conforme as orientações do regimento interno do condomínio.

7. Segurança é um dever de todos

Um dos maiores benefícios de morar em condomínio é a segurança. Mas para garantir essa proteção, é preciso que você respeite as normas. Por exemplo, jamais permita a entrada de estranhos, mesmo que apresentem alguma justificativa, e confira a movimentação ao entrar e sair da garagem. Proponha tecnologias que aumentem essa segurança como identificação facial e cadastro de digitais – empreendimentos da CILL têm essas maravilhas. Veja também onde ficam as saídas de emergência, os extintores em caso de incêndio, o que fazer se houver um incidente no complexo.

8. Participe das assembleias

A assembleia de condomínio deve acontecer, pelo menos, uma vez por ano. Sua periodicidade varia conforme a demanda de cada local, e o gestor deve ter consciência de que, para que a reunião seja produtiva, é preciso cuidado para não acumular deliberações em uma só. A lei 14.309/22 permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. A assembleia é o espaço para decisões sobre obras, regras, eleições e até destituição do síndico.

9. Papel do Síndico

Ser síndico de um condomínio pode ser a disponibilidade de um morador disponível ou o trabalho de alguém profissional contratado. Independente do modelo, o síndico deverá ser responsável pelas seguintes atribuições:

  • Gerenciar as contas do condomínio;
  • Receber demandas dos moradores sempre que possível;
  • Pagar fornecedores e funcionários;
  • Pagar em dia os impostos e taxas do condomínio;
  • Realizar assembleias para decidir todos os assuntos relativos ao condomínio;
  • Controlar a agenda de uso das áreas comuns, como salão de festas, piscina e churrasqueira, por exemplo;
  • Emitir circulares e informativos sobre a rotina do condomínio;
  • Providenciar a manutenção preventiva de equipamentos de segurança, como extintores, mangueiras e luzes de emergência;
  • Controlar a limpeza e manutenção das áreas de uso comum, como jardins e portões.

Além de toda a parte técnica, o síndico é responsável por gerenciar os conflitos dentro do condomínio. Cabe a ele receber e esclarecer dúvidas dos moradores, fiscalizar o cumprimento do regimento interno, intermediar a solução de problemas e aplicar multas, sempre que necessário.